Annonse:

Lønner det seg å eie eller leie bolig?

Ønsket om å eie sin egen bolig er et særnorsk fenomen som ikke kjenner sidestykke i land det er naturlig å sammenligne seg med. Ingen andre land i Vest-Europa har like stor grad av boligeiere enn Norge. Lønner det seg egentlig å eie istedenfor å leie?

I Europa er det kun Romania, Slovakia, Litauen, Estland, Latvia og Ungarn hvor flere eier bolig enn i Norge, jamfør statistikk fra EuroStat.

Samtidig er det flere unge på boligmarkedet enn noensinne før, ifølge sjefsøkonom i First Securities Harald Magnus Andreassen til NRK. Mye av kjøpehysteriet kan tilskrives svært gunstige skatteregler for boligeiere.

En annen viktig faktor er den jevne og høye prisoppgangen som det har vært på eiendomsmarkedet i Norge de siste tiårene. Flere økonomer er dog kritisk til kjøpefesten og eiendomsmarkedet for de kommende tiårene, og investor Christian Rignes som har slått seg stort opp på blant annet eiendom slo nylig fast «at de beste tidene i eiendom er bak oss».

Fordeler med å leie kontra å eie

Det er en rekke fordeler med å leie kontra og eie:

For det første er man fritatt ansvar for oppussing og vedlikehold. Med mindre du selv er involvert i byggeprosessen, vil boligen du kjøper være bygget av andre.

Rettsvernet for kjøp av bolig er også særdeles svakt, stilt opp mot for eksempel rettsvern ved kjøp av mindre gjenstander. En bolig har kun en reklamasjonstid på 5 år etter kjøpet, med mindre man kan påvise at selger har utvist skyld (minst grov uaktsomhet). Dette er med andre ord like lenge som reklamasjonstiden ved hvitevarer. Slurv av mindre karakter, eller regelrett hendige uhell ved oppføring eller ved senere vedlikehold, kan resultere i skader som først oppdages etter 5 års fristen om man er riktig uheldig. Som leietaker er utleier ansvarlig for bygget og boligen, og om boligen skulle vise seg å ha feil eller mangler senere, kan du pakke sakene og flytter fra de uten større kostnader.

Det andre, som vi skal komme nærmere tilbake til, er at det er store kostnader ved å kjøpe og selge bolig. Det er dokumentavgift, provisjon til eiendomsmegler og eierskifteforsikring eller boligkjøpsforsikring.

Er du usikker på hvor du vil bo, eller egen jobbsituasjon, er det enklest å leie frem til dette er avklart. Likeledes er det enklest å leie om man skal inngå samboerskap med en partner – i hvertfall i den første perioden frem til man kan si noe sikrere om forholdet.

Det store spørsmålet blir da; når blir det økonomisk ugunstig å leie?

Eie versus leie

Standard regnestykket for å finne bokostnad kan stilles som følger:

Bokostnad =
Rentekostnad
+ Drifts- og vedlikeholdskostnad
- Skattefordel ved eie av boligen
- Verdistigning på boligen

Dette regnestykket er dog noe misvisende for vårt bruk, ettersom det vil påløpe direkte driftskostnader ved leie av bolig. Direkte vil det dreie seg om innboforsikring samt utgifter til strøm og brensel.

Man kan også argumentere for at det vil påløpe indirekte kostnader som vil være de samme som for en huseier av egen bolig, pluss en premie for utleiers kapital. Og selv om det er sant, blir dette ikke så veldig relevant i denne sammenheng, ettersom vi ønsker å finne ut hvor høye leiekostnader man må ha før det lønner seg å eie. Ettersom husleieloven setter svært store begrensninger på hva som kan krediteres leietakeren utover leiekostnaden, faller relevansen bort.

Vi baserer derfor vår utregning på følgende regnestykke:

Bokostnad =
Rentekostnad - Rentefradrag
+ Vedlikeholdskostnad
+ Kommunale avgifter
+ Tap på bundet kapital
+ Kostnader knyttet til kjøp av bolig
+ Kostnader knyttet til salg av bolig
- Verdistigning på boligen
- Skattefordel

Husk at det er ingen gevinstskatt om du bor i boligen selv mer enn 1 år og mer enn 12 av de siste 24 månedene før salg.

Vedlikeholdskostnader

For hus (eneboliger, kjedede eneboliger, rekkehus og tomannsboliger) er nok en god pekepinne rundt 4 prosent av husets takstverdi. Det vil si i praksis at et hus til 4 millioner kroner vil ha årlige vedlikeholdsutgifter for å opprettholde verdien (pluss/minus konjunktursvingningene i markedet) vil lande på 160 000 kroner.

Tallet blir først relevant om man ser det over en periode (5 – 10 år), ettersom kostnader til bytte av kledning og andre store regelmessige utgifter tilknyttet vedlikehold først gjør seg gjeldende med noen års mellomrom. Tallet vil også avhenge av hvor mye egeninnsats man har mulighet til å legge ned i huset. På lengre sikt vil det også være relevant å se «investeringskostnader» som for eksempel oppussing av baderom og kjøkken som rene vedlikeholdskostnader. Kjøkken og baderom er gjenstand for trendsvingninger i tillegg til å oppleve vanlig slitasje. Det kjøkkenet man kjøpte med huset i 2000, vil ikke ha samme verdi for en kjøper (uavhengig av prisstigning) i 2010. Dermed blir bildet ytterligere komplisert, og en premie for slike vedlikeholdskostnader er også tatt med i 4 prosent-anslaget.

For leiligheter og andre typer boliger med fellesarealer og delte fasiliteter så påløper som oftest månedlige felleskostnader til drift og vedlikehold. I tillegg blir det snakk om større utlegg når fellesarealer og fasiliteter som feks heis skal utbedres. Sånn sett er det ikke urimelig å legge samme 4 prosent-sats til grunn for denne typen boliger også.

Tap på bundet kapital

Fordi bolig er en svært stor investering, og en av de største investeringene de fleste gjør, er det også relevant å sammenligne boliginvestering opp mot for eksempel investeringer i aksjemarkedet (representert i denne sammenheng med OSEBX-indeksen og bankrenten.

De fleste økonomer vil anbefale lønnstakere å gjøre seg opp en formening om ønsket risiko som ivaretar deres behov for både en likvid og stabil økonomi, men også ønsket om høyest mulig avkastning. I praksis utarter det seg til tre hovedfordelinger mellom aksjer og bankkonto; 100/0 (høy risikovilje), 60/40 (medium risikovilje) og 40/60 (lav risikovilje).

Vi fremstiller her resultater for om du putter egenkapital i alle tre scenarioene, og baserer oss på gjennomsnittlige historiske bankrenter fra SSB og indeksrenten ved Oslo børs (OSEBX) for de 10 siste årene. I tillegg har vi lagt til alternativet med å ha pengene utelukkende i banksparing - noe som for øvrig ikke kan anbefales, da inflasjon og skatt på renteinntekter gjør at avkastningen spises opp slik situasjonen er i Norge nå.

Fordi man kan og bør kjøpe spareprodukter gjennom en investeringskonto som for eksempel Nordnet Zero inkluderer vi ikke løpende gevinstskatt i vårt regnestykke. Vi regner heller ikke gevinstkskatt (28 prosent) ved realisasjon, fratrukket gjennomsnittlig skjermingsfradrag, da den endelige skatteregningen vil avhenge av flere faktorer og regnestykket bli for komplekst.

Spar smart når du leier

Om du leier - enten det er frivillig eller ikke, er det viktig å spare så smart som mulig. Fordi du antakeligvis vil lande på å til slutt kjøpe en bolig (enten du skal bo i den selv eller skal ha for utleie), er det svært fordelaktig å spare i BSU ettersom du får skattedrag på 20 prosent, opptil 5 000 kroner per inntektsår.

Dette gjør BSU-sparing til et av de mest attraktive spareproduktene, på tross av at renten ikke er mye høyere enn ved fastrentekontoer og selv om BSU-kontoen kun kan brukes som egenkapital for bolig. Skulle ende opp med å ikke kjøpe egen bolig, må skattefradraget returneres.

For ytterligere skattefradrag, kan man spare inntil 15 000 kroner i individuell pensjonssparing (såkalt "IPS"). Imidlertid Boligprisene har vært og vil alltid være like volatil som økonomien forøvrig. Du har ingen garantier for at du har økonomisk mulighet til å beholde egen bolig gjennom en nedgangsperiode hvor du er tvunget av eksterne faktorer (ny jobb, større familie etc) til å gjennomføre et boligskifte.

Ellers er det også svært store geografiske forskjeller i boligmarkedet. Oslo har jevnt over høyere press og mindre areal for nyutbygging enn andre byer. Samtidig er prisene her høyest i landet, noe som gjør de særlig utsatt for renteøkninger, ettersom boligeierne her generelt har høyere belåning i kroner og ører sett i forhold til egen inntekt enn andre. Dette gjør at boligeiere i Oslo generelt tåler en lavere renteøkning enn i andre deler av landet, som i praksis vil si at en renteøkning kan forårsake en «double dip» ved at prisene først faller på grunn av lavere etterspørsel fordi færre vil kunne betjene lånene som kreves for å kjøpe til dagens priser, og deretter falle ytterligere fordi flere vil måtte selge ettersom de vil ha problemer med å betjene eget boliglån.

En slik resesjon i boligmarkedet, vil riktignok på kort sikt kunne påvirke OSEBX-indeksen på Oslo børs negativt, men aksjer vil i et slikt scenario være å foretrekke. Bildet er med andre ord langt mer komplekst enn det vår enkle kalkulator kan gi inntrykk av.

En simplifisering av denne typen er dog ikke ubrukelig, men en god pekepinne på om man bør kjøpe eller leie, basert på tidshorisont og risikovilje. Så får det være opp til den enkelte å gjøre ens egne formeninger om man ønsker å eksponere seg i boligmarkedet eller foretrekker en likvid og fleksibel økonomi basert på aksjemarkedet.