Å selge et hus koster som regel mer enn å selge en leilighet. Megleren bruker mer tid på befaring, bilder og visninger, og tilstandsrapporten for en enebolig er mer omfattende enn for en leilighet i blokk. For et hus til 5 millioner kroner må du regne med rundt 85 000 til 205 000 kroner i meglerkostnader i Oslo og de større byene, ifølge meglerkjedenes prislister per juli 2026. Tilstandsrapport og eventuell boligselgerforsikring kommer i tillegg. Kalkulatoren på siden gir deg et anslag for din salgssum og ditt postnummer.

Hva koster det å selge hus?

Den største posten er meglerprovisjonen, en prosentandel av salgssummen. I prislistene ligger satsene mellom 1 og 4 prosent, med en minimumsprovisjon på 35 000 til 75 000 kroner. For et hus til 5 millioner blir provisjonen typisk 50 000 til 120 000 kroner. I tillegg kommer faste poster for tilrettelegging, markedsføring, fotograf, visninger og oppgjør. Et hus har ofte hage, garasje og flere etasjer som skal vises frem, så mange selgere velger en større markedspakke og flere visninger enn for en leilighet.

Kilde: kjedenes offentlige prislister per juli 2026. Tallene er veiledende, og det endelige beløpet står i oppdragsavtalen.

På mindre steder er husene billigere, og da er det ofte minimumsprovisjonen som bestemmer prisen. Du betaler altså omtrent det samme i provisjon for et hus til 3 millioner som for et til 4 millioner. Vil du se hvordan hver post regnes ut, har vi en egen oversikt over hva det koster å selge bolig, med provisjon, fastpris og timepris side om side. Eiendomsmeglerpris.no har også samlet de veiledende prislistene i en full oversikt over kostnadene ved boligsalg.

Prislistene er et utgangspunkt. Når megleren har sett boligen, kan tilbudet bli både høyere og lavere, og prisen kan forhandles. Vil du vite hva meglerne der du bor faktisk tar for ditt hus, kan du få tilbud fra inntil fire meglere i ditt område.

Kostnader du har uansett

Noen utgifter har du enten du bruker megler eller selger huset selv.

Tilstandsrapport. Rapporten er ikke lovpålagt, men både EiendomsMegler 1 og Huseierne anbefaler den sterkt. Etter endringene i avhendingslova i 2022 kan du ikke lenger selge «som den er», og du kan bli ansvarlig for feil og mangler i fem år etter salget. For et hus går takstmannen gjennom tak, drenering, grunnmur, våtrom og elektrisk anlegg, og rapporten koster typisk 8 000 til 25 000 kroner. Den er også et krav for å få boligselgerforsikring. Les mer i guiden til tilstandsrapport og e-takst.

Energiattest. Energimerking er obligatorisk når du selger bolig, og attesten skal vises til kjøperne. Du kan energimerke boligen selv på Enovas nettsider, og attesten gjelder i ti år.

Skatt på gevinsten. Gevinsten er skattefri dersom du har eid huset i mer enn ett år og selv bodd i det i minst tolv av de siste 24 månedene før salget. Ellers skattes gevinsten som alminnelig inntekt, 22 prosent i 2026. Skatteetaten har detaljene hvis du for eksempel har leid ut deler av huset.

Dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen betales av kjøperen, ikke av deg.

Selge boligen selv eller med eiendomsmegler?

Du kan lovlig selge boligen på egen hånd, og det koster langt mindre. Propr tilbyr digitale selvsalgspakker til 24 970 eller 35 950 kroner med Finn-annonse, digitalt prospekt, budrunde, kontrakt og oppgjør. Legger du til tilstandsrapport, havner du på omtrent 33 000 til 61 000 kroner. Til gjengjeld gjør du jobben selv: Forbrukerrådets sjekkliste for å selge bolig selv har elleve steg, fra grunnboksutskrift og kommunale opplysninger til salgsoppgave, visninger og budlogg. Et akseptert bud er bindende, og du står selv ansvarlig for opplysningene du gir om boligen. Kanskje sparer du mye på meglerhonoraret, men du har ingen megler som passer på at budrunden går riktig for seg.

For et hus er det mer som kan gå galt enn for en leilighet. Tomtegrenser, reguleringsplaner, eldre påbygg uten ferdigattest og skjulte feil i konstruksjonen er ting kjøperne spør om, og som du må kunne svare riktig på. Selvsalg passer best når du allerede har en kjøper, for eksempel familie eller en nabo. Da trenger du bare kontrakt og oppgjør, og Propr tilbyr det alene for 9 990 kroner. Det gir trygghet for begge parter uten at du betaler for markedsføring du ikke trenger.

I et vanlig marked med flere budgivere mener vi det er tryggere å bruke megler, men da bør du sammenligne. Vil du ha med megler, kan du få tilbud fra flere eiendomsmeglere og velge den som passer best for huset ditt.

Slik velger du riktig megler for huset

Ikke alle meglere passer for alle boliger. Noen selger mest leiligheter i sentrum, mens andre kjenner markedet for eneboliger i din kommune godt. Lurer du på hvem som er best der du bor, er det tallene som teller, ikke reklamen. Spør hver megler hvor mange lignende hus de har solgt i området det siste året, og hva de ble solgt for. En megler som kjenner kjøperne i nabolaget, vet hva de ser etter, og kan gi deg bedre råd om prisantydning og markedsføring.

Be om et skriftlig tilbud der alle poster står, og sammenlign totalkostnaden, ikke bare provisjonen. Du har etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 krav på et skriftlig tilbud basert på timepris, og for et dyrt hus som er lett å selge kan det lønne seg. Hva du bør se etter i tilbudene, har vi samlet i guiden slik sammenligner du eiendomsmeglere.

Slik selger du boligen steg for steg

Slik går prosessen vanligvis når du bruker megler, og slik blir du fulgt gjennom hele salget:

1. Innhent tilbud og velg megler. Be om tilbud fra minst tre meglere og sammenlign totalprisen for hele salget.

2. Befaring og verdivurdering. Megleren ser på boligen og gir en verdivurdering ut fra lignende salg i området. Be gjerne om verdivurdering fra flere meglere, så ser du om de er enige om prisnivået.

3. Tilstandsrapport og dokumenter. Takstmannen går gjennom boligen, og megleren henter inn tegninger, ferdigattest og opplysninger fra kommunen.

4. Fotograf og salgsoppgave. Boligen fotograferes, og salgsoppgaven skrives. Her er det viktig at alt du vet om huset, står riktig.

5. Markedsføring og visning. Annonsen legges ut på Finn, og megleren holder visninger. Et hus med hage vises gjerne best i dagslys.

6. Budrunde. Megleren fører budlogg og gir deg råd underveis. Du bestemmer selv hvilket bud du aksepterer.

7. Kontrakt, overtakelse og oppgjør. Kontrakten signeres, kjøperen overtar boligen, og megleren gjør opp: lånet ditt innfris, og resten utbetales til deg.

Slik fungerer budrunden

Budrunden er der mye av salgsprisen avgjøres, og reglene er strenge. Megleren kan bare formidle bud som er gitt skriftlig, og i en vanlig budrunde kan fristen for å akseptere et bud ikke være kortere enn til klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning. Det gir deg og andre interessenter tid til å tenke deg om. Alle bud føres i en budjournal, og både du og kjøperen får en kopi når salget er i havn.

Du er aldri forpliktet til å akseptere et bud, heller ikke det høyeste. Er budene lavere enn du hadde håpet, kan du avslå og holde flere visninger. Her får du mye igjen for en megler som kjenner markedet godt og kan si akkurat hva lignende boliger har gått for.

Våre tips for å få best mulig pris

God forberedelse gir mer igjen enn store oppussinger rett før salget. Start med det kjøperne ser først, og ta tak i det tilstandsrapporten peker på. Her er våre beste tips til deg som skal selge bolig med hage og flere etasjer:

• Utvendig: Mal eller vask ytterdøren, rens takrenner, klipp hekken og rydd hagen. Førsteinntrykket starter allerede fra veien.

• Innvendig: Nøytrale vegger og reparerte småskader gjør at flere kjøpere ser for seg å bo der. Full renovering av kjøkken eller bad lønner seg sjelden rett før salg.

• Rydd og tøm: Fjern møbler og ting du ikke trenger, og rydd garasje og bod. Lagringsplass er noe mange kjøpere av hus ser etter.

• Bilder: Gode bilder avgjør om folk kommer på visning. En profesjonell fotograf er med i de fleste meglerpakker. Dronebilder kan vise tomten og beliggenheten, men er ikke nødvendig for alle hus.

Er huset tomt eller mørkt møblert, kan styling hjelpe. Vi har sett nærmere på om boligstyling er verdt prisen.

Tenk også på tidspunktet for boligsalget. Spør megleren hvordan markedet i ditt område er nå, og unngå helst å legge ut boligen rett før fellesferien eller jul, når mange kjøpere er bortreist.

Hva bør du tenke på før du selger boligen?

Skal du kjøpe nytt, må du bestemme deg for om du selger først eller kjøper først. Kjøper du først, trenger du ofte mellomfinansiering fra banken til den gamle boligen er solgt. Selger du først, kan du risikere å måtte leie en periode. Ta kontakt med banken tidlig, så du vet hva du har å gå på og hvilke muligheter du har for å kjøpe nytt hjem før det gamle er solgt.

Samle dine papirer før megleren kommer. Det gjør prosessen raskere, salgsoppgaven riktigere og salget tryggere for både deg og kjøperen:

• tegninger og ferdigattest for huset og eventuelle tilbygg

• kvitteringer og dokumentasjon fra håndverkere på arbeid som er gjort

• oversikt over kommunale avgifter, strøm og forsikring

• energiattest

Mangler du ferdigattest for et tilbygg eller en utleiedel, bør du finne ut av det før salget. Det er et vanlig spørsmål fra kjøpere og banker.

Ofte stilte spørsmål

Hva koster det å selge et hus?

For et hus til 5 millioner kroner ligger meglerkostnadene typisk på 85 000 til 205 000 kroner i Oslo og storbyene, ifølge prislistene per juli 2026. Tilstandsrapport på 8 000 til 25 000 kroner og eventuell boligselgerforsikring kommer i tillegg.

Kan jeg selge boligen selv uten megler?

Ja, det er lovlig. Med en digital selvsalgstjeneste og tilstandsrapport koster det omtrent 33 000 til 61 000 kroner, men du tar selv ansvaret for opplysningene, visningene og budrunden.

Må jeg betale skatt når jeg selger huset?

Nei, ikke dersom du har eid huset i mer enn ett år og bodd der selv i minst tolv av de siste 24 månedene. Ellers skattes gevinsten med 22 prosent. Sjekk reglene hos Skatteetaten.

Er tilstandsrapport påbudt når jeg selger hus?

Nei, men den anbefales sterkt. Uten rapport tar du større risiko for å bli ansvarlig for feil og mangler etter salget, og du får ikke tegnet boligselgerforsikring.

Hvordan finner jeg en god megler?

Spør flere meglere om erfaring med lignende boliger i området, og be om skriftlige tilbud med alle kostnader. Trenger du eiendomsmegler? Be om tilbud her, så går forespørselen til inntil fire meglerkontorer i ditt område.

Skal du heller selge en leilighet, har vi en egen guide til å selge leilighet.